Выступление Е.В.Орешкович

«О развитии системы ипотечного жилищного кредитования в Кировской области»

Региональным оператором федеральной системы ипотечного жилищного кредитования (ФСИЖК) в Кировской области является ОАО «Кировская региональная ипотечная корпорация» (КРИК), созданная Правительством области в 2003г. ФСИЖК организована в соответствии со «Стандартами процедур выдачи, сопровождения и рефинансирования ипотечных кредитов» ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (АИЖК). В основе ФСИЖК лежит единая система рефинансирования закладных АИЖК, в рамках которой на 1.09.06 в России выдано ~ 80 тыс. ипотечных кредитов на сумму ~ 36 млрд. руб.

Основной функцией КРИК является выкуп закладных у первичных кредиторов, работающих по стандартам АИЖК – банков партнеров, аккредитованных при Корпорации с последующей продажей закладных в АИЖК. В результате, КРИК реализует функцию «инвестиционного насоса», закачивающего в область длинные ресурсы на выдачу ипотечных кредитов населению. 100% капитала КРИК принадлежит Правительству области, на 1.10.06 уставный капитал составил 40,7 млн. руб.

Для обеспечения объемов рефинансирования, КРИК призвана выступать управляющей компанией на ипотечном рынке, формировать его, вовлекать участников рынка, для этого взаимодействовать с банками, страховыми компаниями, оценщиками, риэлтерами, строительными компаниями и т.п. Кроме того, КРИК организует взаимодействие с клиентами, стимулирует спрос граждан на ипотечные кредиты и жилье, принимает и рассматривает кредитные заявки, организует выдачу кредитов через аккредитованных партнеров, осуществляет сервисные функции по обслуживанию клиентов и закладных после выдачи кредитов. КРИК аккумулирует риски дефолта закладных на себе, реализуя в случае дефолта функции агента по взысканию. Также КРИК осуществляет функции инвестора в жилищном строительстве с последующей продажей жилья с помощью механизмов ипотечного кредитования.

На 24 ноября 2006г. через Корпорацию выдано 3215 ипотечных кредитов на сумму 1,8 млрд. руб., в т.ч. 81% (2511 кредитов) от этого объема выдано в 2006г. По отношению к 2005г. Корпорация увеличила объемы выдачи кредитов в ~ 6 раз.

В рамках реализации ипотечной программы силами КРИК в экономику области на рынок жилья и строительства привлечено средств граждан, кредитных и рефинансирующих организаций в размере 2,5 млрд. руб., в результате чего, 9,6 тыс. жителей области приобрели более 130 тыс. кв. м. благоустроенного жилья в кредит, в т.ч. 54% - молодые семьи в возрасте до 35 лет с детьми. 40% заемщиков КРИК – семьи со среднедушевым доходом 7-9 тыс. руб. По количеству ипотечных кредитов, приходящихся на душу населения, Кировская область занимает 1е место в стране. Каждая 50 семья в Кирове – с ипотечным кредитом, оформленным через КРИК по стандартам АИЖК, каждая третья сделка на рынке недвижимости совершается с ипотекой. Ежедневно КРИК выдает по 15-20 кредитов, т.е. по 270-300 ипотечных кредитов в мес. на сумму 180-200 млн. руб. Все это свидетельствует о высокой эффективности работы КРИК и доступности кредитов для населения, прежде всего, для социально активных групп и молодежи.

КРИК – локомотив развития экономики области, стимулирующий развитие строительной, энергетической отрасли, банковской, страховой, риэлтерской сферы, производство стройматериалов, и др. отраслей. В результате деятельности КРИК в 2006г. в областной бюджет поступит только в виде налогов от участников ипотечного рынка и граждан ~ 500 млн. руб. Бюджетные средства, вложенные в акции КРИК, привлекают 50 руб. на 1 бюджетный руб., не один бюджетный проект не имеет аналогичной эффективности и доходности. КРИК занимает одно из первых мест в России по эффективности использования бюджетных ресурсов и объему привлеченных инвестиций на 1 бюджетный рубль. Корпорация оборачивает свой капитал 4,5 раз в мес. Ожидается, что по итогам 2006г. КРИК впервые за историю своего существования выплатит дивиденды, ожидаемая прибыль 4-5 млн. Годовой оборот КРИК составляет ~ 16% бюджета Кировской области, ~ 10% ВРП Кировской области.

Корпорация решает целый ряд социальных проблем: 1) демография (в 2006г. в семьях заемщиков ипотечных кредитов родилось более 140 детей, в каждой 20 семье родился 2ой ребенок после улучшения жилищных условий); 2) рост социальной ответственности и здоровья в обществе (45% заемщиков сменили работу на более оплачиваемую или получили карьерный рост, 30% заемщиков отказались от вредных привычек); 3) закрепление молодежи в области на рабочих местах, развитие корпоративных программ кредитования, снижение безработицы, позиций социального иждивенчества и т.п.

КРИК – инструмент стимулирования рынка жилищного строительства. В 2006г. – около 600 млн. руб. инвестиций были вложены заемщиками ипотечных кредитов в жилищное строительство. Если в 2004-2005гг. только 20% сделок с ипотекой совершалось на первичном рынке, то в 2006г. уже до 50% кредитов оформляется на первичном рынке – на этапе строительства жилья.
В 2006г Корпорация в рамках национального проекта получила авансирование от АИЖК, в кратчайшие сроки (6 мес.) построила и будет сдавать 3000 кв.м., реализовав жилье эконом класса: 40 квартирный 10 ти этажный панельный дом и 7 квартирный таунхаус в коттеджном поселке. Всего по итогам 2006г. за счет средств, привлеченных Корпорацией в рамках ФСИЖК, в Кировской области было построено 60 тыс. кв.м. жилья, а всего гражданами приобретено 130 тыс.кв.м.

По темпам выдачи ипотечных кредитов Кировская область сегодня занимает 1е место в стране и 4е место по абсолютным показателям. Между тем, ввиду низких объемов в области ввода жилья в эксплуатацию существует резкий дисбаланс спроса и предложения с перегревом отдельных секторов рынка недвижимости.

Однако, рост цен на недвижимость наблюдается во всех регионах РФ, причем темпы роста цен на недвижимость напрямую не зависят от объемов выдачи ипотечных кредитов. Ипотека имеет место только в 3-10% сделок (см. рис. 2, приложение 1), что составляет всего 0,1% от ВВП. В развитых странах этот показатель составляет 65-75% ВВП, таким образом, говорить об ипотеке как единственном факторе, стимулирующем цены на жилье – абсурдно.

В Кировской области 6% пригодного для ипотеки жилфонда уже под залогом. В 2007г. Корпорация планирует выдать 3500 кредитов, т.е. граждане приобретут с ипотекой порядка 200 тыс. кв. м. жилья.

Выходом из сложившейся ситуации, который сегодня хоть как-то может уравновесить спрос и предложение на рынке жилья и снизить темпы роста цены – это наделение регионального оператора полномочиями управляющей компании по комплексной застройке микрорайонов и территорий с последующей продажей построенного жилья в ипотеку. Механизмом решения данной задачи могла бы стать земельная ипотека, которую АИЖК предлагает ряду регионов в качестве пилотных проектов уже в 2007г. Транзитом этих средств в Кировской области будет КРИК.

Земельная ипотека позволяет привлекать деньги на обустройство земельных участков инфраструктурой. Очевидная задача КРИК на 2007-2010гг. – обеспечить необходимые объемы спроса предложением, стать управляющей компанией по привлечению синдицированного кредитования на строительство жилищных комплексов, таких как Урванцево или Чистые пруды, Минино. Для того, чтобы управлять и хоть немного притормозить динамику роста цен на жилье, Корпорации необходимо ежегодно вводить в качестве инвестора и/или управляющей компании не менее 20% жилья от общего объема ввода жиля в эксплуатацию.

В случае реализации пилотных проектов АИЖК по земельной ипотеке, Корпорация уже в 2007г. могла бы инвестировать в строительство до 0,5 млрд. руб. и через 12 мес. ввести в эксплуатацию 30-40 тыс. кв. м. жилья, продав его по доступным для населения ценам (20-30% ниже рынка). Параллельно с этим, заемщики КРИК с помощью ипотечных кредитов в 2007г. инвестируют 1 млрд. руб. и построят еще 35-40 тыс. кв.м.

Модель деятельности регионального оператора как инвестора жилищного строительства получила развитие в республике Мордовия (уставный капитал рег.оператора – 900 млн. руб.), Чувашии (уст.капитал рег. оператора – 300 млн.руб.), Татарстане (уставный капитал – 200 млн. руб.), Башкирии (уставный капитал – 400 млн. руб.), Челябинской обл.(уставный капитал – 1 млрд. руб.) и успешно себя зарекомендовала. Кировский рег. оператор один из сильнейших в России, в связи с чем, было логично, использовать его не только в качестве стимулятора спроса, но и как прямой инструмент по формированию и развитию рынка предложения. Для этого необходимо на 2007г. предусмотреть для КРИК гарантии из областного бюджета в размере 250-300 млн. руб., принять отдельный порядок предоставления гарантий рег. оператору без дополнительного залога и без регресса, аналогично режиму, в котором гарантии Российской Федерации предоставляются АИЖК. Необходимо увеличить уставной капитал КРИК хотя бы до 70-80 млн. руб., обязать муниципальные образования передать в залог земельные участки с целью обеспечения обязательств КРИК перед кредиторами.

Генеральный директор Е.В. Орешкович